Comment renégocier son crédit immobilier

Si vous avez souscrit un crédit immobilier entre 2008 et 2011, quand les taux étaient supérieurs à 4,3 %, vous avez probablement intérêt à le racheter ou à le renégocier. Les taux sont actuellement à leur plus bas niveau depuis le début de l’année. Comptez 3,37 % pour une durée moyenne de 17 ans, selon la dernière étude de Crédit logement CSA du 9 novembre. En octobre, les banques ont baissé les taux des crédits immobiliers pour le huitième mois d’affilée. « Il faut quasiment remonter à l’année 1945 pour obtenir des taux aussi alléchants  » déclare Joël Boumendil, fondateur du courtier ACE.
Pas étonnant donc que depuis la rentrée, les courtiers en crédit enregistrent un afflux de demandes de renégociation. Chez Empruntis, ils ont représenté 20 % des dossiers traités en septembre, contre 7 % un an plus tôt. Son concurrent Meilleurtaux.com déclare avoir reçu 6 500 dossiers de rachat de prêt immobilier en octobre, contre 1 500 en moyenne lors des trois premiers mois de l’année.

UNE OPÉRATION RENTABLE
A quelle condition l’opération est-elle gagnante ? Généralement, un rachat de crédit est rentable lorsque l’écart de taux entre le crédit en cours et celui qui peut être obtenu dépasse 1%. Mais d’autres éléments entrent en compte. Et contrairement à une idée reçue, des crédits souscrits récemment peuvent parfaitement être renégociés.  » Plus le crédit est récent et plus la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est importante, et plus l’emprunteur a intérêt à renégocier « , explique Frédéric Toledano, directeur d’agence chez ABC Courtage. Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com, confirme : « En début de prêt les mensualités sont composées à 60 % d’intérêts, l’effet renégociation est maximisé. Des renégociations de prêts obtenus en 2011 peuvent être actuellement étudiées avec d’importantes économies à la clé pour l’emprunteur « .

La renégociation permet soit de raccourcir la durée du prêt, soit d’alléger les charges de remboursement. La première option est plus facile à négocier.  » Les banques préfèrent réduire la durée plutôt que d’abaisser le montant des mensualités « , indique Joël Boumendil. Le cas est plus rare, mais l’opération peut aussi permettre à celui qui a souscrit un crédit à taux variable de le  » figer  » en optant pour un taux fixe.

Mais le taux n’est pas tout. Il faut intégrer les frais dans les simulations. Ils sont de trois types : frais de dossier, frais de la nouvelle assurance emprunteur et indemnités de remboursement anticipé. Ces derniers sont les plus importants, mais ils sont encadrés par la loi.  » Ils ne dépassent généralement pas un semestre d’intérêt et sont plafonnés à 3% du montant de l’emprunt », précise Frédéric Toledano.

Pour un emprunt de 200 000 euros à 4,30% sur 20 ans souscrit en juin 2011, il faut ainsi compter 4 143 euros d’indemnité de remboursement anticipé selon Meilleurtaux.com. Sachez que ces pénalités sont variables d’une banque à l’autre et sont négociables. Pour les frais de dossier, il faut compter entre 800 et 1500 euros. Si recourir à la délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire une assurance auprès d’un autre établissement que la banque qui accorde le crédit, occassionne ausis des frais,cela peut valoir le coup.  » Un emprunteur de moins de 35 ans, cadre et non fumeur peut ainsi diviser par deux le coût de son assurance et la faire passer de 0,28 à 0,14% du capital emprunté « , ajoute M. Toledano.

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Sachez enfin que racheter ou négocier un crédit existant revient à en souscrire un nouveau : les délais sont identiques et ne peuvent être inférieurs à deux mois. Il existe cependant une différence notable avec un premier emprunt : l’emprunteur n’a pas à constituer d’apport, car la banque considère généralement que la partie du capital qui a déjà été payée constitue une garantie suffisante. Dernier conseil, n’allez pas voir directement votre banquier. Mieux vaut aller voir un concurrent et, ensuite, demander à votre établissement de s’aligner sur les conditions proposées. Passer par un courtier en crédit immobilier est souvent la solution la plus efficace.

[Exemple de renégociation pour un crédit de 200 000 € souscrit en juin 2011 à 4,30 % sur 20 ans]

 

*Le montant du nouveau crédit ne doit pas dépasser la valeur du bien immobilier

 

source : meilleurtaux.com/ Le Monde

Post original de Mahamo