A savoir : les nouvelles règles de la colocation

Face aux loyers élevés, la colocation ne cesse de se développer, et plus seulement entre étudiants. « La colocation entre jeunes actifs déjà très répandue dans le centre des grandes villes anglo-saxonnes, comme New York ou Londres, fait de plus en plus d’adeptes en France », remarque Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Un essor que la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), votée à la fin février par le Parlement, tente d’encadrer, en prévoyant quelques modifications censées protéger les colocataires.

  • La solidarité entre colocataires

A condition que cela soit précisé dans une clause du bail, les colocataires sont tenus de payer « conjointement » ou « solidairement » le montant du loyer global, même en cas de défaillance de l’un d’entre eux.

La différence est très importante. Si les colocataires sont conjointement responsables, en cas de défaillance, le bailleur ne pourra réclamer à chacun d’entre eux que le montant de sa part individuelle de loyer non payé. Si, au contraire, les colocataires sont solidairement responsables, il pourra attaquer un seul colocataire (en général le plus solvable) pour récupérer l’intégralité du loyer. A charge ensuite au colocataire de se retourner contre le ou les mauvais payeur(s) pour récupérer ses fonds.

Le souci, jusqu’à présent, se pose lors du départ d’un colocataire, la durée de la solidarité entre occupants n’étant pas clairement définie. La loi Alur a éclairci ce point et précise que la solidarité d’un des colocataires qui donne son congé prend fin lorsqu’un nouveau colocataire est inscrit sur le bail. « A défaut, la clause de solidarité s’éteint dans un délai de six mois après la date d’effet du congé », précise Paul Philippot, délégué général de l’UNPI.

  • Une caution identifiée

Pour les cautions, le propriétaire peut exiger une caution par locataire et inscrire la même clause de solidarité entre elles. Ainsi, si un locataire est défaillant, il pourra demander le versement de l’intégralité du loyer à une des personnes qui s’est portée caution solidaire d’un autre ; charge à elle de récupérer ses fonds auprès des autres colocataires ou de leurs cautions.

La loi Alur va imposer que désormais chaque caution soit identifiée pour chaque colocataire. Ainsi, au départ d’un des colocataires, sa caution sera solidaire du loyer dans les mêmes délais que lui (la solidarité prendra fin dès l’inscription d’un nouveau colocataire sur le bail ou au maximum dans un délai de six mois après le congé).

  • Le montant du loyer en colocation

Auparavant, les bailleurs étaient libres de fixer le montant du loyer de chaque pièce louée comme bon leur semblait. La colocation était donc souvent le moyen d’augmenter la rentabilité des grands appartements.

Désormais, ils ne le pourront plus s’ils louent un bien dans l’une des 28 agglomérations où il existe un fort déséquilibre entre offre et demande, et où les loyers vont être plafonnés. La loi Alur prévoit en effet que le total des loyers versés par les colocataires ne pourra pas dépasser le montant du loyer de référence, qui devrait être fixé par type de biens.

  • L’assurance et les charges du logement

Un logement doit être assuré via une assurance multirisques habitation (MRH) à la fois par le propriétaire et par le locataire. Pour les colocations, deux solutions existent jusqu’à présent.

Première option, chaque colocataire souscrit une assurance multirisque habitation pour la part du logement qu’il occupait. En cas de problème, comme un dégât des eaux, le règlement du sinistre peut donc prendre du temps, car il faut trouver la responsabilité de chacun.

Deuxième solution, l’un des colocataires souscrit une assurance pour l’intégralité du logement et se fait rembourser ensuite par ses colocataires. Le souci dans ce cas se pose en cas de départ du colocataire titulaire du contrat. Si les autres ne sont pas vigilants, il peut y avoir un défaut d’assurance du logement.

Pour éviter de telles situations, la loi Alur prévoit que le propriétaire peut convenir dans le bail qu’il assure le logement pour le compte de ses colocataires et récupère la quote-part d’assurance sur chacun d’entre eux tous les mois à raison d’1/12e de la prime annuelle.

La gestion des charges locatives de l’appartement est aussi un casse-tête pour les colocataires. Désormais, les bailleurs pourront soit faire payer les charges pour leur montant réel, en prélevant chaque mois une provision sur le loyer et régularisant à la fin de l’année, comme pour une location nue classique, soit forfaitairement (sans régularisation).

« La méthode du forfait se pratique déjà pour la location meublée et fonctionne bien, elle devrait donc se développer avec la colocation pour en simplifier la gestion », explique Paul Philippot, délégué général de l’UNPI.

Marie Pellefigue pour Le Monde/Argent

POUR CEUX QUI VEULENT CONNAÎTRE LES LOIS EN COURS (AVANT RÉFORME CI-DESSOUS) DE LA COLOCATION :

http://www.appartager.com/images/FR/infos_l%C3%A9gales_colocation.pdf

POUR CEUX QUE ÇA INTÉRESSE, UN CLASSEMENT (2011) DES SITES DE COLOCATION LES PLUS CONNUS

http://www.digischool.fr/colocation/classement-meilleurs-sites-annonces-colocation-5553.php